Reconversion des sites industriels,

les apports de la loi «Alur»

Le volet «sites et sols pollués» de la loi 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové («Alur») vise à mieux encadrer les opérations de reconversion de sites industriels. Mesure la plus innovante : la possibilité, pour les industriels, de transférer leur obligation de remise en état du site à un tiers.

Grâce à la loi Alur, les industriels peuvent transférer leur obligation de remise en état du site à un tiers.
Grâce à la loi Alur, les industriels peuvent transférer leur obligation de remise en état du site à un tiers.
Grâce à la loi Alur, les industriels peuvent transférer leur obligation de remise en état du site à un tiers.
Grâce à la loi Alur, les industriels peuvent transférer leur obligation de remise en état du site à un tiers.

Les industriels relevant de la législation relative aux installations classées sont tenus de remettre leurs sites en état en fin d’activité. Cette remise en état se fait, sous le contrôle du Préfet, en fonction d’un «usage futur», déterminé, sauf exception, avec l’autorité compétente en matière d’urbanisme et, le cas échéant, avec le propriétaire. Cet usage futur est le «curseur» des obligations pesant sur l’industriel : en cas de découverte ultérieure d’une pollution incompatible avec cet usage, l’exploitant peut se voir imposer de nouvelles mesures pendant 30 ans. Mais il n’a pas à supporter la charge des mesures destinées à permettre un usage plus sensible, notamment si un projet immobilier plus «sensible» est conduit ultérieurement.

Changement d’usage encadré
L’obligation de remise en état ne concernant que les exploitants industriels et s’arrêtant à l’usage convenu au moment de la cessation d’activité, l’encadrement des opérations de reconversion, à l’initiative de tiers, était jusqu’alors imparfait. La loi Alur comble cette lacune en prévoyant désormais expressément que le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre. Cette mise en œuvre fait l’objet d’une attestation par un bureau d’études certifié. Le contrôle des autorités sera opéré en amont des opérations de reconversion (l’attestation devant être jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager), mais également tout au long du cycle de la reconversion (phase chantier, risques sanitaires pour les occupants) par le Préfet, habilité à intervenir à tout moment à l’encontre du maître d’ouvrage à l’origine du changement d’usage.

L’obligation de remise en état assouplie
La possibilité, pour les industriels, de transférer leur obligation de remise en état est la mesure la plus innovante et ambitieuse du volet «sites et sols pollués» de la loi Alur. L’industriel ne pouvait, jusqu’à présent, se défaire de son obligation de remise en état, même en cas de revente du site. Ce qui rendait complexes les montages contractuels. Alors même que l’acte de vente pouvait organiser les conditions de la prise en charge de la dépollution par l’acquéreur, l’industriel restait juridiquement le seul «débiteur» de l’obligation pendant 30 ans. Et, comme il a été indiqué, cette obligation était limitée à «l’usage» défini au moment de la cessation d’activité, alors que le projet de reconversion pouvait viser un usage beaucoup plus ambitieux. La loi Alur permet à un tiers (le «tiers intéressé») de se substituer à l’industriel pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage, déliant ainsi l’industriel de son obligation de remise en état. Cette substitution peut être opérée, soit au moment de la mise à l’arrêt du site, soit postérieurement. L’avenir dira si ce mécanisme est efficace, mais il ne pourra fonctionner qu’en présence d’acteurs sérieux. Qui dit substitution dit transfert de responsabilité : le tiers intéressé endossant mécaniquement la responsabilité de la mise en œuvre des mesures prescrites par le Préfet et s’exposera aux sanctions. Par ailleurs, la substitution sera subordonnée, non seulement à la démonstration que le tiers intéressé dispose de capacités techniques et financières suffisantes, mais aussi, et surtout, à la constitution de garanties financières couvrant la réalisation des travaux. Le tiers devra donc obtenir une couverture auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurances, avec tous les coûts induits. D’un point de vue juridique et financier, le tiers intéressé n’a donc qu’à y perdre. Il y gagnera toutefois un avantage concurrentiel fort sur le marché : pouvoir proposer à l’exploitant un montage «clés en mains», responsabilité incluse. Le gain est ici considérable pour l’exploitant. Mais un risque résiduel demeure : le législateur n’a pas voulu couper définitivement le lien entre l’industriel et la pollution. Le texte lui impose, en effet, de «réassumer» son obligation de remise en état en cas de défaillance du tiers intéressé et d’impossibilité de mettre en œuvre les garanties financières. On peut cependant y voir un cercle vertueux. Plus l’interlocuteur sera solide, plus les risques seront limités. La loi Alur devrait donc permettre une structuration du marché.

antoine.carpentier
avocat associé,
spécialiste en droit de l’environnement