Le bail commercial,

le bailleur et la liquidation judiciaire de son locataire

Face à la multiplication actuelle des défaillances d’entreprises, les bailleurs de locaux commerciaux se trouvent de plus en plus souvent confrontés à des impayés. Et, lorsque leur locataire bénéficiant d’un bail commercial se trouve en liquidation judiciaire, ils se sentent totalement impuissants pour récupérer tant leurs locaux que les loyers et charges impayés. Est-ce vraiment le cas ?

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Au cours de la procédure de liquidation judiciaire : faites valoir vos droits !

Les bailleurs de locaux commerciaux se trouvent de plus en plus souvent confrontés à des impayés.
Les bailleurs de locaux commerciaux se trouvent de plus en plus souvent confrontés à des impayés.

En cas d’ouverture d’une liquidation judiciaire du preneur, le bailleur peut, sous certaines conditions, demander la résiliation du bail commercial si les loyers et charges afférents à la période d’occupation postérieure à l’ouverture de la procédure ne sont pas réglés. Le coût du commandement de payer ainsi que les honoraires d’avocat afférents peuvent être mis à la charge du preneur. Par ailleurs la cession du droit au bail peut être autorisée par le juge commissaire dans le cadre de la procédure de liquidation. Si le bailleur perd à cette occasion certaines garanties accordées par le locataire initial (par exemple une clause de solidarité simple – cf. infra), il peut demander à ce que l’acquéreur fournisse une garantie de substitution. Enfin, en matière de cession du fonds de commerce incluant le droit au bail hors plan de cession, les clauses imposant la rédaction d’un acte notarié ou un droit de préférence du bailleur restent applicables (de même que les droits de préemption institués par le Code rural et le Code de l’urbanisme). Si le rédacteur de l’acte désigné par le juge omet d’appliquer ces clauses, la cession est inopposable au bailleur.

En amont de la procédure judiciaire : protégez-vous !

En cas d'ouverture d'une liquidation judiciaire du preneur, le bailleur peut, sous certaines conditions, demander la résiliation du bail commercial.
En cas d'ouverture d'une liquidation judiciaire du preneur, le bailleur peut, sous certaines conditions, demander la résiliation du bail commercial.

Il ne faut cependant pas attendre l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire pour que le bailleur protège ses intérêts. Il existe différentes clauses extrêmement utiles et efficaces à cet effet, pourtant aujourd’hui largement négligées. Ainsi, à titre d’exemple, les baux prévoient habituellement une clause de solidarité simple : le cédant du droit au bail est responsable des dettes de l’acquéreur envers le bailleur (possibilité encadrée par la récente loi Pinel du 18 juin 2014). Ce qui peut être prévu en sus est une solidarité renforcée : l’acquéreur est solidaire du cédant. Or, si la première clause est écartée en cas de procédure collective, la Cour de cassation a confirmé que tel n’était pas le cas de la seconde. Par conséquent, l’acquéreur du droit au bail dans le cadre de la procédure de liquidation de l’ancien exploitant deviendra redevable des loyers impayés par l’ancien locataire, les clauses du bail qu’il reprend lui étant opposables. Attention toutefois à la manière de rédiger cette clause. De même, par une rédaction appropriée, le dépôt de garantie pourra être appréhendé par le bailleur malgré l’existence d’une procédure collective. En conclusion : limitez vos risques d’impayés en prêtant une attention renforcée à la rédaction de vos baux commerciaux.

mathieu.hittinger,
Département Droit immobilier,
avocat au barreau de Nancy, FIDAL :
mathieu.hittinger@fdal.com et didier.
madrid, Département Règlement des
contentieux, avocat au barreau de Nancy,
FIDAL : didier.madrid@fdal.com.