L’immobilier retrouvera-t-il sa croissance ?

La forte croissance du marché immobilier, qui dure depuis une dizaine d'années, a été stoppée net par la pandémie. En dépit d'un redémarrage encourageant, les professionnels subissent de plein fouet la crise et sont confrontés à un avenir incertain.

Après dix ans de croissance, l’immobilier fait face à un bouleversement du marché pour les professionnels et une crise socio-économique susceptible de décourager les ménages, d’après la Fnaim. Le déconfinement a toutefois marqué un regain d’activité.

La fête est terminée : la forte croissance du marché immobilier, qui dure depuis une dizaine d’années, a été stoppée net par la pandémie. En dépit d’un redémarrage encourageant, les professionnels subissent de plein fouet la crise et sont confrontés à l’avenir, incertain. Tel est le constat établi le 30 juin, lors d’une conférence de presse, par la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier. Avec, à l’appui, deux sondages Ifop respectivement menés auprès des particuliers et des professionnels, à la sortie du confinement. Tout d’abord, durant cette phase particulière, «le marché a été mis en pause forcée», explique Loïc Cantin, président adjoint de la Fnaim. Entre mars et mai, le nombre de transactions immobilières a chuté de 80 %. À la fin du mois d’avril 2020, le nombre total de ventes recensées sur douze mois s’est établi à 973 000, soit une baisse de 8,6 % par rapport à décembre 2019. Résultat : «il y aura, sans hésitation possible, une baisse des volumes d’activité et de transactions en 2020», annonce Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Parmi les indicateurs qui façonnent le marché immobilier, en effet, des signaux positifs et d’autres plus inquiétants se conjuguent pour dessiner un contexte nouveau. Bonne nouvelle, les Français continuent de s’intéresser à l’immobilier : si l’indice de confiance des ménages a chuté, il atteint 97 en juin, un niveau très largement supérieur à celui observé en 2008, au moment de la crise financière, où il était descendu à 82. Pour autant, le contexte rend les Français prudents. Par exemple, ils ne sont plus que 62 % à trouver pertinent de vouloir devenir propriétaire pour la première fois (contre 77 %, en 2019 et 2018), 50 % pour investir dans de l’immobilier locatif et 46 % pour acheter une résidence secondaire. Ce dernier taux reste stable. «L’envie de vert, d’une résidence secondaire reste bien orienté», commente Jean-Marc Torrollion. Mais 41 % des Français qui avaient un projet immobilier avant le confinement l’ont abandonné. Quant à leur envie de changer de vie, fruit de l’expérience inédite de la pandémie, «ne surestimons pas le phénomène(…). La période de confinement a généré une envie de changement de domicile, qui ne s’exprime pas seulement en maison individuelle, mais qui ne date pas d’aujourd’hui», pointe Jean-Marc Torrollion. Seuls 18 % des Français expriment ce souhait. Autre changement de taille, sur le marché, la dynamique de hausse exceptionnelle qui précédait la pandémie devrait être stoppée. Pour la suite, c’est une «stabilité des prix» qui est à l’ordre du jour, d’après Loïc Cantin. En revanche, «les conditions d’accès au crédit sont en train de se resserrer», estime Jean-Marc Torrollion. En effet, les taux d’intérêt ne devraient pas évoluer à la hausse, mais demeurer contenus entre 1 et 1,50 %, d’après les prévisions de la Fnaim. En revanche, les banques pourraient durcir leurs conditions d’obtention des crédits, sous l’effet du taux d’usure et des recommandations du HCSF, Haut Conseil de stabilité financière. «Pour l’instant, le taux de refus est encore assez stable, mais le délai s’allonge», estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, courtier en prêt immobilier et rachat de crédits.

Le marché professionnel chamboulé

Concernant l’immobilier d’entreprise aussi, durant la pandémie, «tout a été arrêté» constate Marie-Laure de Sousa, présidente de Fnaim Entreprises. Les entreprises ont cessé leurs recherches. Au 15 juin, le marché était en recul de 40 % par rapport à 2019, en dépit d’une importante transaction du groupe Total à la Défense. Résultat, «2020 sera une année très particulière. Les entreprises doivent prendre du temps pour réfléchir à leur nouveau modèle, savoir quoi faire. Donc, cela va retarder les projets jusqu’en 2021», analyse Marie-Laure de Sousa. Car la pandémie a eu deux effets. D’une part, elle a probablement engendré un boom inédit de la pratique du télétravail. D’autre part, la crise qu’elle engendre impose aux entreprises de diminuer leurs frais de fonctionnement. Or, l’immobilier constitue pour elles le deuxième poste de gestion. Toutefois, une minorité d’entreprises (28 %) envisage une réduction de leurs espaces, d’après la Fédération. En revanche, «on peut s’attendre à une mutation profonde dans la manière dont les entreprises travaillent», commente Marie-Laure de Sousa qui anticipe une «vraie mutation de l’outil immobilier.» Ce dernier va devoir répondre à des besoins nouveaux : devenir des endroits dotés de plus d’espaces collaboratifs, très digitalisés, où l’on se retrouve, où on présente des projets à des collaborateurs ou à des clients… Autre paramètre, le bilan carbone des immeubles, sur lesquels on peut s’attendre à plus d’exigences. En dépit des profonds changements attendus, la Fnaim n’anticipe pas de baisse des prix, en raison de stocks disponibles très limités. Paris intramuros affiche un taux de vacance de l’ordre de 1,5 %. Ailleurs, en revanche, comme dans la petite couronne autour de Paris, il existe plus de marges pour les négociations.

Des agences fragilisées

La Fédération de l’immobilier a également dressé un état des lieux de la profession. De mars à avril, «nous avons perdu 150 000 transactions», estime Jean-Marc Torrollion. Cela représente plus de 400 millions de trésorerie pour les quelque 29 000 entreprises (plus 60 000 agents commerciaux indépendants) que compte le secteur. Bilan : une baisse de plus de 15 % des comptes d’exploitation pour près des trois quarts des entreprises du secteur. Durant le confinement, une proportion similaire de ces sociétés a recouru au chômage partiel, pour 60 % de leurs effectifs. Et aujourd’hui, en dépit de la reprise d’activité du mois de mai, 18 % d’entre elles envisagent des licenciements. Au total, ce sont 3 000 agences et 20 000 emplois qui sont menacés. La Fnaim alerte tout particulièrement sur le cas des agences spécialisées dans la location saisonnière. Celles- ci prévoient une baisse de 40 % de leur chiffre d’affaires annuel. Au global, la Fnaim en appelle au gouvernement, notamment pour que le crédit demeure accessible aux ménages. Et il met en garde contre la «tentation» de taxer la pierre, ce qui pénaliserait le marché.

Le Groupe Mentor interroge ses troupes

Quel impact de la crise du Covid-19 sur le marché de l’immobilier dans le sud lorrain ? La question a été posée par le Groupe Mentor à sa cinquantaine de négociateurs immobiliers et sa vingtaine d’agences (Logia, XL Immobilier, Pyramide, Médiane Glaudel Immobilier, Imvalor, les Agents). Éléments de réponse.

Après le déconfinement, avez-vous observé des changements sur le marché de l’immobilier ?

81,6 % des sondés assurent que oui. «Globalement, nos professionnels de l’immobilier notent un rebond d’activité avec une explosion de la demande, plus de recherches de biens avec extérieur même éloignés des villes et des acquéreurs plus réactifs et moins négociateurs.»

Les acheteurs souhaitent-ils désormais s’éloigner de la ville ?

39,5 % l’assurent et plutôt en périphérie de ville. 31,6 % assurent que non. À noter que 28,9 % centrent leur recherche à la campagne.

Les acheteurs cherchent-ils impérativement un extérieur (balcon, terrasse, jardinet…) ?

À 76,3 %, les acheteurs assurent que oui.

Les prix des logements avec extérieur ont-ils augmenté ?

La réponse est non à 55,3 %. 44,7 % assurent que oui. «Nos professionnels notent une hausse, quand elle est présente, des prix des logements avec extérieur dans une fourchette entre 3 % et 15 %.»

Constatez-vous une hausse des taux d’emprunts immobiliers ?

La réponse est oui à 55,3 % et non à 44,7 %. «Nos collaborateurs qui notent une hausse des taux immobiliers parlent d’une augmentation comprise entre 0,15 % et 1 %.»

Vers une révolution des bureaux ?

60 % des dirigeants d’entreprises envisagent de passer au «sans bureau fixe» et 35 % estiment que leurs locaux ne sont pas adaptés à leurs besoins ! Résultat tiré d’une enquête parue début juillet et réalisée par Deskeo, premier opérateur de bureaux flexibles en France. Le boom contraint et forcé du télétravail à l’occasion du confinement (et après) entraîne légitimement la question sur l’avenir de l’immobilier d’entreprises et de bureaux. Dans la région pour les professionnels de la pierre entrepreneuriale, il apparaît certain que cette donne est à prendre en compte mais dans l’ensemble les tendances actuelles connues dans l’univers de la pierre entrepreneuriale ne devraient pas connaître une révolution comme certains le prétendent. «Il est certain que l’on a remarqué une pause mécanique dans l’immobilier tertiaire mais aujourd’hui la relance est perceptible. Tout comme dans certains pans de l’immobilier commercial pur. Tout cela devrait être plus net en septembre», assure une professionnelle du secteur de l’agglomération nancéienne à l’occasion d’une visite d’un futur commerce de restauration rapide dans une des zones d’activités de l’agglomération. La carte régionale de l’immobilier d’entreprises ne devrait donc pas être littéralement chamboulée avec toujours une recherche importante en termes de localisation en centre-ville et des surfaces de l’ordre de 150 à 200 m².