La SCI à l’IS : un vrai bon plan immobilier ?

La société civile immobilière, appelée plus communément SCI, est un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. Elle est parfois indispensable pour permettre à de futurs acquéreurs d’emprunter. Le choix du régime fiscal de cette société est souvent une question cruciale. On entend souvent parler de «SCI à l’IS» mais il est facile […]

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La société civile immobilière, appelée plus communément SCI, est un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. Elle est parfois indispensable pour permettre à de futurs acquéreurs d’emprunter. Le choix du régime fiscal de cette société est souvent une question cruciale. On entend souvent parler de «SCI à l’IS» mais il est facile de se perdre dans les explications données sur ce type d’imposition et sur les conséquences de ce choix.

La SCI est une société qui est, par principe, soumise au régime fiscal des sociétés de personnes. Autrement dit, les associés de la SCI acquittent eux-mêmes l’impôt sur les revenus locatifs. Avec l’augmentation du taux des prélèvements sociaux (CSG/CRDS), actuellement à 17,2 %, la fiscalité des revenus fonciers est devenue, pour certains propriétaires ou associés de SCI à l’IR, totalement dissuasive. En plus des prélèvements sociaux, les contribuables doivent, en effet, acquitter l’impôt sur le revenu sur lesdits revenus, calculés en déduisant les charges d’entretien, de réparation, d’assurance, d’intérêts d’emprunt… et non le capital de l’emprunt. C’est cette absence de déduction du capital, pour le calcul des revenus fonciers, qui conduit certains contribuables à devoir faire l’avance de l’Impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers, en l’absence de trésorerie disponible, durant tout le temps du remboursement de l’emprunt souscrit par la SCI pour l’acquisition du bien immobilier.

Les avantages

Aussi, la SCI à l’IS, c’est-à-dire ayant opté expressément pour le régime des sociétés de capitaux et soumise à l’Impôt sur les sociétés, se présente comme une alternative intéressante.

Le principal avantage de ce régime fiscal est la dissociation de la fiscalité de la SCI de celle de ses associés. La SCI à l’IS acquitte elle-même son impôt sur son bénéfice. De sorte que les associés d’une telle SCI n’ont pas à se soucier de la fiscalité liée aux revenus générés par un projet immobilier. L’intérêt majeur de la SCI à l’IS est la possibilité pour la société, contrairement à la SCI à l’IR, de déduire, pour le calcul de son bénéfice imposable, un amortissement calculé sur la durée d’utilisation du bien immobilier. Le résultat de la SCI à l’IS est donc minoré par rapport à celui de la SCI à l’IR et surtout, l’impôt sur les sociétés est en lui-même un impôt stable. Il n’a pas été modifié depuis des années et a même tendance à baisser. Il est de 15 % pour les bénéfices inférieurs ou égaux à 38 120 € et, au-delà, de 28 %. Il sera  abaissé progressivement à 25 % d’ici 2022. L’Impôt sur les sociétés paraît donc plus intéressant, d’autant que le barème de l’impôt sur le revenu a été peu révisé à la baisse depuis les années 80.

Les inconvénients

Si la fiscalité peut ainsi être maîtrisée dans le cadre d’une SCI à l’IS, les investisseurs doivent savoir que le «couperet» tombe lors de la vente du bien immobilier par la SCI. Lorsque le bien immobilier est vendu par la SCI à l’IS à l’issue du remboursement de l’emprunt, il aura pu être en partie ou en totalité amorti par la SCI. La valeur du bien immobilier dans les comptes de la SCI sera donc réduite des amortissements ayant été pratiqués annuellement par la SCI depuis son acquisition. Au moment de la cession, la plus-value de cession du bien immobilier par la SCI sera majorée par rapport à la cession du bien par une SCI à l’IR. La plus-value sera alors soumise à l’Impôt sur les sociétés au taux en vigueur au jour de la cession, par exemple en 2019, à 28 %. Enfin, il doit être précisé qu’un changement de régime fiscal de la SCI en cours d’existence est également possible mais qu’il doit faire l’objet d’une étude approfondie. Ce changement emporte des conséquences pour les associés au niveau du régime des plus-values.

Charlène MANGIN – Avocate

Département Droit des sociétés et Droit Fiscal